القانون رقم (4) لسنة 2026 · ساري من 26 أغسطس 2026
قانون السكن المشترك في دبي: ما الذي يتغيّر في 26 أغسطس 2026؟
الشقق المقسّمة والفلل المشتركة والأسرّة المؤجَّرة تنتقل من منطقة رمادية غير منظّمة إلى نظام تصاريح تديره بلدية دبي، مع سجل إلكتروني للسكن المشترك في دائرة الأراضي والأملاك، وغرامات تصل إلى مليون درهم. لا يحقّ للساكن التأجير من الباطن إطلاقًا. وأمام القائمين على النشاط سنة كاملة للتوفيق.
الإجابة المباشرة
اعتبارًا من 26 أغسطس 2026، لا يجوز استخدام أي عقار في دبي كسكن مشترك دون تصريح من بلدية دبي. ينظّم القانون رقم (4) لسنة 2026 تخصيص وحدات السكن المشترك وإدارتها وتأجيرها وإشغالها. ويضع حدودًا قصوى للإشغال ومساحة لكل ساكن، وينشئ سجلًا إلكترونيًا للسكن المشترك لدى دائرة الأراضي والأملاك، ويمنع الساكن من تأجير الحيّز المخصّص له من الباطن، ويُسنِد ذلك كلّه بغرامات من 500 إلى 500,000 درهم — تتضاعف إلى حدّ أقصى مليون درهم عند تكرار المخالفة خلال سنة.
وأمام المُلّاك والمشغّلين القائمين على النشاط سنة كاملة من تاريخ النفاذ — حتى 26 أغسطس 2027 — لتوفيق أوضاع وحداتهم وأعمالهم.
ما الذي يشمله القانون فعليًا؟
«السكن المشترك» هو وحدة سكنية يشغلها أكثر من شخص أو أسرة، مع استخدام مشترك للمطبخ أو دورات المياه أو المناطق المشتركة. وهذا يشمل الشقة المقسّمة، والفيلا المشتركة، والغرفة المؤجَّرة داخل شقة عائلية، والسرير المؤجَّر — وهي ترتيبات ظلّت تعمل سنوات دون إطار قانوني واضح.
ويسري القانون في الإمارة كلها، بما في ذلك المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة. ويستثني الوحدات المخصّصة لسكن العمال الجماعي، إذ تخضع لنظام منفصل.
هذا نظام جديد، وليس تعديلًا لقانون الإيجارات
يقف القانون رقم 4 لسنة 2026 إلى جانب القانون رقم 26 لسنة 2007 ولا يُلغي منه شيئًا. فعقد إيجارك، ومُهَل الإخطار، وحدود زيادة الإيجار، واختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية — كلها تعمل كما كانت. الجديد هو طبقة ترخيص وسلامة فوقها، تديرها بلدية دبي ودائرة الأراضي والأملاك.
من يفعل ماذا؟
بلدية دبي
الجهة المختصّة بإصدار التصاريح
- وضع السياسات وشروط تخصيص الوحدة للسكن المشترك
- تحديد الحدّ الأقصى للإشغال، والمساحة لكل ساكن، والمرافق المشتركة الواجب توفّرها
- تحديد المناطق التي يُسمح فيها بالسكن المشترك وفق التخطيط العمراني والكثافة السكانية وطابع الحيّ
- تشغيل المنصة الرقمية الموحّدة للتصاريح والسجلات
دائرة الأراضي والأملاك
السجل والإطار التعاقدي
- تشغيل السجل الإلكتروني للسكن المشترك وتحديد البيانات المقيّدة فيه
- تحديد متطلبات عقود الإيجار والإدارة، مع نماذج موحّدة منشورة على موقعها
- الرقابة على التزام المنشآت المرخَّصة
- إصدار وتحديث مؤشرات إيجارية خاصة بوحدات السكن المشترك — منفصلة عن مؤشر الإيجارات السكني
التصريح
لا يجوز لأي شخص أو جهة تخصيص وحدة للسكن المشترك دون الحصول على تصريح. ومدة التصريح سنة قابلة للتجديد، مع إمكانية إصداره لمدة سنتين، ويجب تقديم طلب التجديد قبل 30 يومًا على الأقل من انتهائه. وإلى جانب التصريح، على الوحدة استيفاء المعايير الفنية ومعايير السلامة والإشغال التي تضعها البلدية — والإطار مبني على النظافة والتهوية والحماية من الحريق وسلامة التمديدات الكهربائية.
منع التأجير من الباطن هو التغيير الذي سيشعر به الجميع
لا يجوز للساكن تأجير الوحدة أو الحيّز المخصّص له من الباطن. والتأجير مقصور على المالك أو المنشأة المرخَّصة. وهذا أشدّ من المادة 24 من قانون الإيجارات التي تجيز التأجير من الباطن بموافقة كتابية من المالك — أما هنا فلا يجوز للساكن نقل حيّزه إلى غيره بأي حال، بموافقة أو بغيرها.
الغرامات والجزاءات
| الإجراء | التفصيل |
|---|---|
| الغرامة الإدارية | AED 500 – 500,000 |
| تكرار المخالفة خلال سنة | تتضاعف بحد أقصى AED 1,000,000 |
| وقف النشاط | حتى ستة أشهر |
| التصريح | الإلغاء |
| الرخصة التجارية | السحب |
| الخدمات | الفصل لحين تصحيح الوضع |
| الإشغال | الإخلاء من الوحدات المخالفة |
فصل الجهة المختصّة للخدمات شيء، وفصل المالك لها شيء آخر تمامًا
ورد الفصل في هذا القانون بوصفه إجراءً تنفيذيًا متاحًا للجهات المختصّة تجاه عقار مخالف. ولا يمنح المالك أي صلاحية جديدة. فالمادة 34 من قانون الإيجارات ما زالت تمنع المالك من قطع الخدمات أو التعرّض لانتفاعك بالعقار، والمذكرة التفسيرية الصادرة في مارس 2026 تؤكد أن شرطة دبي تستطيع إلزامه بالكفّ عن ذلك دون أمر قضائي مسبق. فإن قطع مالكك الكهرباء فذلك غير مشروع — وهذا ما ينبغي فعله.
إن كنت مالكًا أو مشغّلًا
- 1
حدّد ما إذا كنت داخل نطاق القانون
إن كان يشغل الوحدة أكثر من شخص أو أسرة ويتشاركون مطبخًا أو دورة مياه أو منطقة مشتركة، فأنت داخل النطاق على الأرجح — سواء اعتبرت ما تفعله نشاطًا تجاريًا أم لا.
- 2
تحقّق أن المنطقة مسموح بها
البلدية تحدّد المناطق التي يُسمح فيها بالسكن المشترك. والوحدة الواقعة في موقع غير مخصّص لذلك لا تُعالَج بالأوراق، فتحقّق من هذا قبل أي إنفاق آخر.
- 3
تقدّم بطلب التصريح واستوفِ المعايير
أعداد الإشغال، والمساحة لكل ساكن، والمرافق المشتركة، ومتطلبات السلامة. وتُقدَّم الطلبات عبر المنصة الرقمية الموحّدة للبلدية.
- 4
انقل عقودك إلى نماذج دائرة الأراضي والأملاك
تحدّد الدائرة متطلبات عقود الإيجار والإدارة وتنشر نماذج موحّدة. وتُقيَّد العقود وبيانات الوحدات في السجل الإلكتروني للسكن المشترك.
- 5
استثمر مهلة التوفيق بوعي
سنة من 26 أغسطس 2026 تبدو كافية حتى ترتّب التصاريح والأعمال والتفتيش على التوالي. ابدأ بالوحدات التي تحتاج تعديلًا ماديًا لاستيفاء معايير الإشغال أو السلامة.
إن كنت ساكنًا في سكن مشترك
الموقف بصراحة: هذا القانون موجَّه إلى المُلّاك والمشغّلين لا إلى معاقبة السكّان. لكنه يغيّر وضعك في ثلاثة أمور ملموسة.
لا يمكنك نقل حيّزك لغيرك
تسليم سريرك أو غرفتك لشخص آخر عند سفرك أو مغادرتك غير جائز، مهما كان الاتفاق مع من تدفع له.
قد يُوفَّق وضع المبنى من حولك
وقد يعني ذلك تقليل عدد الشاغلين، أو تعديلات مادية، أو في أسوأ الأحوال الإخلاء من وحدة يتعذّر توفيقها. معرفة ذلك مبكرًا أفضل من معرفته من مفتّش.
تحصل على وضع موثّق
التصاريح والعقود المسجّلة ومؤشر إيجاري للسكن المشترك تحلّ محلّ سوق كان يقوم على اتفاقات شفهية. وهذا مكسب لكل من عجز عن إثبات ما يدفعه ولمن يدفعه.
حقوقك الإيجارية لا تسقط
إن كانت بينك وبين الطرف الآخر علاقة إيجارية، فمركز فض المنازعات الإيجارية يظلّ مختصًا بالنزاع مع من تعاقدت معه. وحيث لا يوجد عقد مكتوب، يمكن تسجيل الدعوى بإضافة طلب إثبات العلاقة الإيجارية — ورسمه 500 درهم لدى المركز. احتفظ بكل إيصال دفع ورسالة: في الترتيبات غير الرسمية هي دليلك الوحيد.
كيف تساعدك توثيق
نحن مزوّد خدمات دعم قانوني، ولسنا مكتب محاماة. وعمليًا في هذا القانون يعني ذلك العمل المستندي: الترجمة العربية المعتمدة للعقود ووثائق الملكية والمراسلات اللازمة لطلبات التصاريح والقيد في السجل؛ وتجهيز الأوراق التي يتطلّبها الطلب وتنظيمها؛ وعند نشوء نزاع مع مالك أو مشغّل، إعداد ملف الدعوى وتقديمه لدى مركز فض المنازعات الإيجارية. أما الرأي في إمكانية توفيق عقار بعينه أو التمثيل أمام الجهات، فيلزمه محامٍ مرخَّص في الدولة أو استشاري هندسي مرخَّص — ونحن نعمل إلى جانبهم في المستندات والتقديم.
لست متأكدًا إن كنت داخل النطاق؟
أخبرنا بالترتيب القائم — عدد الشاغلين، وما هو مشترك، ومن يحمل العقد — ونخبرك بالمستندات التي يتطلّبها مسار التصريح والقيد، وما الذي يجب ترجمته إلى العربية.
أسئلة شائعة
متى يبدأ سريان قانون السكن المشترك بالضبط؟
26 أغسطس 2026. نُشر القانون في الجريدة الرسمية في 27 فبراير 2026 ويسري بعد 180 يومًا من النشر. ثم أمام المُلّاك والمشغّلين القائمين سنة إضافية — حتى 26 أغسطس 2027 — لتوفيق أوضاعهم.
هل صار تأجير غرفة في شقتي غير قانوني؟
ليس غير قانوني، لكنه لم يعد غير منظّم. فإن جعل الترتيبُ الوحدةَ سكنًا مشتركًا، لزمه تصريح من بلدية دبي، ووجب على الوحدة استيفاء معايير الإشغال والسلامة، ويُقيَّد العقد في سجل السكن المشترك لدى دائرة الأراضي والأملاك. والمخالفة هي القيام بذلك دون تصريح.
هل يمكنني تأجير غرفتي أو سريري لشخص آخر؟
لا. لا يجوز للساكن تأجير الوحدة أو الحيّز المخصّص له من الباطن. والتأجير مقصور على المالك أو المنشأة المرخَّصة. وهذا أشدّ من المادة 24 من قانون الإيجارات التي تجيز التأجير من الباطن بموافقة كتابية من المالك.
كم تبلغ الغرامات؟
تتراوح الغرامات الإدارية بين 500 و500,000 درهم، وتتضاعف عند تكرار المخالفة خلال سنة بحدّ أقصى مليون درهم. وإلى جانب الغرامات، يجوز وقف النشاط حتى ستة أشهر، وإلغاء التصريح، وسحب الرخصة التجارية، وفصل الخدمات لحين التصحيح، والأمر بالإخلاء من الوحدات المخالفة.
هل يسري القانون في المناطق الحرة؟
نعم. يسري في الإمارة كلها بما فيها المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة. وتُستثنى الوحدات المخصّصة لسكن العمال الجماعي، إذ تخضع لنظام منفصل.
من يصدر التصريح؟
بلدية دبي، عبر منصة رقمية موحّدة. كما تحدّد البلدية الحدّ الأقصى للإشغال، والحدّ الأدنى للمساحة لكل ساكن، والمرافق المشتركة المطلوبة، والمناطق التي يُسمح فيها بالسكن المشترك أصلًا.
ما مدة صلاحية التصريح؟
سنة قابلة للتجديد، مع إمكانية إصداره لمدة سنتين. ويجب تقديم طلب التجديد قبل 30 يومًا على الأقل من انتهاء التصريح.
هل هناك مؤشر إيجاري للسكن المشترك؟
نعم — دائرة الأراضي والأملاك مسؤولة عن إصدار وتحديث مؤشرات إيجارية خاصة بوحدات السكن المشترك. وهي منفصلة عن مؤشر الإيجارات الذكي المستخدم للإيجارات السكنية المعتادة، والذي يظلّ حاكمًا لزيادة الإيجار بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013.
يجري توفيق وضع المبنى وطُلب مني المغادرة. ما حقوقي؟
علاقتك التعاقدية تظلّ خاضعة لقانون الإيجارات، ومركز فض المنازعات الإيجارية يظلّ مختصًا بالنزاع مع من تعاقدت معه. اجمع أولًا إيصالات الدفع والرسائل وأي اتفاق مكتوب — ففي التأجير غير الرسمي هي الدليل الوحيد على العلاقة. وحيث لا عقد مكتوب، يمكن تسجيل الدعوى بإضافة طلب إثبات العلاقة الإيجارية برسم 500 درهم.
هل يجوز للمالك قطع الكهرباء لإخراجي من وحدة مخالفة؟
لا. الفصل إجراء تنفيذي متاح للجهات المختصّة، وليس حقًا مقرّرًا للمالك. فالمادة 34 من قانون الإيجارات ما زالت تمنع المالك من قطع الخدمات أو التعرّض لانتفاعك بالعقار، والمذكرة التفسيرية الصادرة في مارس 2026 تؤكد أن شرطة دبي تستطيع إلزامه بالكفّ عن ذلك وتحرير المحضر دون أمر قضائي مسبق.
اقرأ أيضًا
إخلاء مسؤولية. تلخّص هذه الصفحة القانون رقم (4) لسنة 2026 وفق ما أعلنه المكتب الإعلامي لحكومة دبي وما نُشر حتى تاريخ الكتابة، وهي معلومات عامة وليست استشارة قانونية. وقد تصدر قرارات تنفيذية من بلدية دبي ودائرة الأراضي والأملاك تضيف تفاصيل بعد النشر — فراجع القنوات الرسمية قبل التصرّف. شركة توثيق للخدمات المؤسسية والترجمة القانونية ذ.م.م مزوّد خدمات دعم قانوني، وليست مكتب محاماة ولا جهة حكومية.