كيف ترفع دعوى إيجارية في مركز فض المنازعات بدبي؟ دليل 2026

آخر مراجعة: أغسطس 2026 · إعداد فريق الخدمات القانونية في توثيق — ديرة، دبي

عندما يتعذّر حل الخلاف بين المالك والمستأجر ودّيًا في دبي، يكون الفصل فيه من اختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك، والمُنشأ بموجب المرسوم رقم 26 لسنة 2013. يشرح هذا الدليل اختصاص المركز، والرسوم الفعلية للدعوى، والمستندات المطلوبة، ولماذا يُعدّ شرط اللغة العربية السبب الأول لرفض الملفات عند أول تقديم.

ما الذي يختص به مركز فض المنازعات الإيجارية؟

يختص المركز بالمنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية للعقارات الواقعة في إمارة دبي، وفقًا للقانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديله بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وأكثر أنواع الدعاوى ورودًا عمليًا هي:

• عدم سداد الأجرة — الشيكات المرتجعة أو الأقساط غير المدفوعة.
• دعاوى الإخلاء — بما فيها الإخلاء عند انتهاء مدة العقد.
• منازعات زيادة الأجرة — عند تجاوز الزيادة الحد المسموح به.
• منازعات التأمين — الخصومات التي يعترض عليها المستأجر.
• التزامات الصيانة، والإنهاء المبكر، والتأجير من الباطن دون موافقة.
• تنفيذ الأحكام — تنفيذ حكم صادر بالفعل.

ولا تدخل كل المنازعات العقارية ضمن هذا الاختصاص؛ فمنازعات البيع والشراء والمشاريع على الخارطة والنزاعات بين المالك والمطوّر لها مسار مختلف. تأكّد من الجهة المختصة قبل التقديم، لأن رفع الدعوى أمام جهة غير مختصة يكلّف الرسوم والوقت معًا.

رسوم رفع الدعوى

تُحتسب رسوم الدعوى كنسبة من الأجرة السنوية الواردة في عقد الإيجار، ضمن حد أدنى وحد أقصى ثابتين:

وتُضاف إلى الرسم الأساسي رسوم خدمات أخرى (رسوم المعرفة والابتكار، والترجمة، والطباعة، وأتعاب الخبرة عند ندب خبير). يُنصح بمراجعة الجدول المحدّث على البوابة الرسمية للمركز قبل تقدير التكلفة، لأن جداول الرسوم تُحدَّث من وقت لآخر.

المستندات المطلوبة لفتح الدعوى

الملف المكتمل يتقدّم أسرع من الحجة القوية. جهّز ما يلي قبل التوجّه إلى المركز:

• عقد إيجار مسجّل في «إيجاري» — وعدم التسجيل هو أكثر ما يعرقل ملفات المُلّاك.
• سند الملكية أو ما يثبت الملكية (للمالك)، والهوية الإماراتية وصورة جواز السفر (للطرفين).
• الرخصة التجارية والوكالة إذا كان مقدّم الدعوى شركة أو وكيلًا.
• أدلة الدعوى — الشيكات، وإفادات ارتجاعها، والإيصالات، وفواتير هيئة كهرباء ومياه دبي، وكشوف الحساب.
• الإنذار القانوني المُعلن للطرف الآخر مع ما يثبت الإعلان.
• ترجمة عربية معتمدة لكل مستند غير عربي في الملف.

شرط الإنذار — حيث تسقط أغلب الدعاوى

هناك قاعدتان للإنذار تحسمان نتيجة نسبة كبيرة من دعاوى الإيجار في دبي، ولا يمكن تصحيح أي منهما بأثر رجعي:

ولا يُعتدّ بالبريد الإلكتروني أو الرسائل النصية أو «واتساب» كبديل قانوني عن الإعلان الموثّق أو المسجّل في إنذار الإخلاء ذي الاثني عشر شهرًا. وهذا الخطأ تحديدًا هو السبب الأكثر شيوعًا لرفض دعوى إخلاء صحيحة من حيث الموضوع، وإلزام المالك ببدء مدة الإنذار من جديد.

وإذا كان الإنذار محرَّرًا بالإنجليزية، فيجب إصداره بالعربية حتى يتمكن الكاتب العدل من توثيقه. راجع دليلنا عن الترجمة القانونية المعتمدة في دبي لمعرفة المقصود بـ«المعتمدة» في هذا السياق.

حدود الزيادة ومؤشر الإيجارات الذكي

تخضع الزيادة المسموح بها في الإيجارات بدبي للمرسوم رقم 43 لسنة 2013، الذي يربط الحد الأقصى للزيادة بمقدار انخفاض الأجرة الحالية عن متوسط أجر المثل للوحدات المماثلة. واعتبارًا من 1 يناير 2025، حلّ مؤشر الإيجارات الذكي الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك محل حاسبة الزيادة السابقة كمرجع لتقدير قيمة السوق. راجع المؤشر عبر القنوات الرسمية للدائرة أو تطبيق «دبي ريست» قبل قبول الزيادة أو الاعتراض عليها — فالعبرة بما يُظهره المؤشر لا بالرقم الذي يقترحه المالك.

كيف تسير الإجراءات؟

1. التسوية الودية. يمرّ الملف أولًا بمرحلة الصلح، وإذا تصالح الطرفان يُسترد نصف الرسم الأساسي.
2. الدرجة الأولى. عند تعذّر الصلح تُحال الدعوى إلى لجنة قضائية تنظر المرافعات وتصدر حكمها.
3. الاستئناف. يجوز استئناف الأحكام خلال المدة المقررة قانونًا متى سمحت قيمة الدعوى أو طبيعة الحكم بذلك.
4. التنفيذ. يُنفَّذ الحكم النهائي عبر قسم التنفيذ، وهو إجراء مستقل لا يتم تلقائيًا.

إرشادات عملية قبل رفع الدعوى

• سجّل عقد الإيجار في «إيجاري» قبل نشوء النزاع لا بعده.
• احتفظ بكل إثبات سداد؛ فالاتفاقات الشفهية وزنها ضعيف جدًا في ملفات الإيجار بدبي.
• أعلن الإنذارات بالطريقة الصحيحة من المرة الأولى — عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل حيثما اشترط القانون ذلك.
• اعتمد على مترجم مرخّص من وزارة العدل الإماراتية؛ فالترجمة غير المعتمدة تُعاد إليك.
• تعامل بجدية مع مرحلة الصلح؛ فالتسوية تسترد نصف الرسم وتنهي النزاع خلال أسابيع بدل أشهر.

مواضيع ذات صلة

• خدمات مركز فض المنازعات الإيجارية — توثيق
• خدمات المُلّاك لدى المركز
• حقوق المستأجرين لدى المركز
• الترجمة القانونية المعتمدة في دبي