زيادة الإيجار في دبي: الحدود المسموح بها وإخطار الـ90 يومًا ومؤشر الإيجارات الذكي

آخر مراجعة: أغسطس 2026 · إعداد فريق الخدمات القانونية في توثيق — ديرة، دبي

لا يستطيع المالك في دبي رفع الأجرة بالقدر الذي يحتمله السوق. فالزيادة مقيّدة بالمرسوم رقم 43 لسنة 2013، ويجب الإخطار بها مسبقًا، ولا تجوز إلا مرة واحدة في دورة اثني عشر شهرًا. يشرح هذا المقال الاختبارات الثلاثة التي يجب أن تجتازها كل زيادة، وما الذي تغيّر في 1 يناير 2025، وكيف يعترض المستأجر على زيادة تخالف أيًّا منها.

أولًا: الحد الأقصى — كم تقلّ الأجرة الحالية عن السوق؟

لا يضع المرسوم رقم 43 لسنة 2013 نسبة واحدة، وإنما يربط الحد الأقصى للزيادة بالفارق بين الأجرة المدفوعة فعليًا ومتوسط أجر المثل للوحدات المماثلة في المنطقة ذاتها. فكلما زاد انخفاض أجرة المستأجر عن مستوى السوق، اتسع هامش الزيادة المسموح به؛ أما الأجرة التي تعادل مستوى السوق أو تقاربه فلا تجوز زيادتها بموجب المرسوم.

ونتيجة ذلك عمليًا أن لا مالك يستطيع الاكتفاء بذكر نسبة مئوية، بل يجب استخراج الرقم من المرجع الرسمي للسوق، وهذا المرجع تحدده دائرة الأراضي والأملاك.

ثانيًا: ما الذي تغيّر في 1 يناير 2025 — مؤشر الإيجارات الذكي

اعتبارًا من 1 يناير 2025، حلّ مؤشر الإيجارات الذكي الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك بدبي محل حاسبة الزيادة السابقة كمرجع لتحديد قيمة السوق. ويتعامل المؤشر مع خصائص العقار بتفصيل أدق من الأداة القديمة، حتى إن وحدتين في البرج نفسه قد ينتج عنهما قيمتان مرجعيتان مختلفتان.

راجع المؤشر عبر القنوات الرسمية للدائرة أو تطبيق «دبي ريست» قبل قبول الزيادة أو الاعتراض عليها؛ فما يُظهره المؤشر — لا الرقم الذي يطلبه المالك ولا سعر إعلان على منصة عقارية — هو ما يعتدّ به المركز.

ثالثًا: إخطار الـ90 يومًا

على المالك الراغب في تعديل الأجرة أو أي شرط آخر من شروط الإيجار أن يخطر المستأجر كتابيًا قبل 90 يومًا على الأقل من تاريخ التجديد، ما لم يتفق الطرفان صراحةً على خلاف ذلك. وإذا فات هذا الموعد، تجدّد العلاقة الإيجارية بشروطها القائمة سنة أخرى.

رابعًا: مرة واحدة كل اثني عشر شهرًا

لا يجوز رفع الأجرة أكثر من مرة واحدة خلال أي مدة اثني عشر شهرًا. فالزيادة في منتصف المدة، أو زيادة ثانية داخل الدورة نفسها، غير نافذة مهما تغيّرت أحوال السوق في الأثناء.

كيف تعترض على الزيادة؟

1. ابدأ بالمؤشر. استخرج نتيجة مؤشر الإيجارات الذكي لوحدتك وقارنها بالزيادة المطلوبة.
2. راجع الإخطار. احسب الأيام بين الإخطار الكتابي وتاريخ التجديد، واحتفظ بالمظروف أو النسخة الموثّقة أو سجل البريد الذي يبيّن تاريخ الوصول.
3. ردّ كتابيًا. فالسكوت قد يُفسَّر قبولًا. بيّن أنك تعترض على الزيادة وعلى أي أساس.
4. استمر في سداد الأجرة الحالية. فالامتناع عن السداد أثناء النزاع يحوّل موقفًا قويًا إلى دعوى عدم سداد ضدك.
5. ارفع الدعوى. عند تعذّر الاتفاق، ارفع دعوى منازعة في زيادة الأجرة أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. والرسم 3.5% من الأجرة السنوية (بحد أدنى 500 درهم وأقصى 20,000 درهم)، ويُسترد نصف الرسم الأساسي عند التصالح في مرحلة الصلح.

المستندات المطلوبة

• عقد الإيجار المسجّل في «إيجاري» وأي ملاحق تجديد.
• الإخطار الكتابي بالزيادة وما يثبت تاريخ استلامه.
• نتيجة مؤشر الإيجارات الذكي للوحدة.
• إثباتات السداد — الشيكات والإيصالات وكشوف الحساب.
• ترجمة عربية معتمدة لكل مستند غير عربي، لأن المركز يعمل باللغة العربية.

ملاحظات للمُلّاك

• أعلن إخطار الـ90 يومًا كتابيًا واحتفظ بالدليل؛ فالحديث الشفهي عند التجديد لا وزن له في الملف.
• استخرج الرقم من المؤشر قبل إرساله؛ فالزيادة التي تتجاوز الحد المسموح به يُرجَّح تخفيضها من المركز مع تحمّلك رسوم الدعوى.
• سجّل كل عقد وكل تجديد في «إيجاري»؛ فالعقد غير المسجّل هو أول عقبة ستواجهك.

مواضيع ذات صلة

• كيف ترفع دعوى إيجارية في مركز فض المنازعات؟
• منازعات التأمين
• خدمات مركز فض المنازعات الإيجارية
• الترجمة القانونية المعتمدة في دبي