إنذار الإخلاء في دبي: قاعدة الـ12 شهرًا التي يخطئ فيها المُلّاك

آخر مراجعة: أغسطس 2026 · إعداد فريق الخدمات القانونية في توثيق — ديرة، دبي

نادرًا ما تُخسر دعوى الإخلاء في دبي بسبب الوقائع، بل بسبب الإنذار. فبموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديله بالقانون رقم 33 لسنة 2008، على المالك الراغب في استرداد العقار عند انتهاء مدة الإيجار أن يوجّه إلى المستأجر إنذارًا محددًا، بطريقة محددة، وقبل مدة محددة — ولا يُغني عنه أي دفع بالملكية أو بقيمة السوق أو بالنية.

حالتان مختلفتان وإنذاران مختلفان

يفرّق القانون في دبي بين الإخلاء أثناء سريان العقد والإخلاء عند انتهائه، والخلط بينهما هو أكثر أخطاء المُلّاك كلفة.

أسباب الإخلاء المعتبرة عند انتهاء المدة

• الهدم أو إعادة البناء أو إجراء صيانة شاملة يتعذّر تنفيذها مع بقاء المستأجر، ويُطلب عادةً تقديم الموافقات البلدية والتقارير الفنية كدليل.
• بيع العقار.
• الاستعمال الشخصي للمالك أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، بشرط ألا يملك بديلًا مناسبًا.

ويتحقق المركز من السبب المُعلن؛ فالمالك الذي يُخلي العقار بحجة الاستعمال الشخصي ثم يعيد تأجيره بعد مدة قصيرة يعرّض نفسه لدعوى تعويض من المستأجر السابق.

كيف يجب أن يُعلن الإنذار؟

الإعلان تصرّف قانوني لا مجاملة، وله قناتان معتمدتان:

1. الكاتب العدل. يُحرَّر الإنذار ويُوثَّق ويُعلن رسميًا، وهو ما يوفّر أقوى دليل على المضمون والتاريخ معًا. ولأن محررات الكاتب العدل تصدر بالعربية، فإن أي مسوّدة إنجليزية يجب تحويلها إلى ترجمة عربية معتمدة قبل التوثيق.
2. البريد المسجّل. يُثبت السجل البريدي تاريخ الإرسال والاستلام.

ماذا يجب أن يتضمّنه الإنذار؟

• بيانات الطرفين والعقار كاملةً ومطابقةً لعقد «إيجاري» المسجّل.
• سبب الإخلاء محدّدًا بوضوح، لا مجرد طلب عام بالإخلاء.
• تاريخ الإخلاء على ألا يقل عن 12 شهرًا من تاريخ الإعلان.
• الإشارة إلى عقد الإيجار ومدته.

والإنذار الذي يخلو من السبب، أو الذي يحدد تاريخ إخلاء قبل اكتمال الاثني عشر شهرًا، يُعدّ معيبًا، ولا يمكن تصحيح العيب لاحقًا.

ما الذي يفعله المستأجر عند تسلّم الإنذار؟

1. راجع تاريخ الإعلان وتاريخ الإخلاء. إن قلّت المدة بينهما عن 12 شهرًا فهذا عيب جدير بالتمسك به.
2. راجع قناة الإعلان. إن وصلك عبر البريد الإلكتروني أو «واتساب» فقط، فلم يُعلن إعلانًا صحيحًا.
3. راجع السبب. واحتفظ بما يثبت مصير الوحدة لاحقًا؛ فإعادة التأجير بعد إخلاء بحجة الاستعمال الشخصي تدعم دعوى التعويض.
4. لا تتوقف عن سداد الأجرة. فالإنذار الصحيح لا يوقف التزامات المستأجر، والامتناع عن السداد يحوّل موقفًا قابلًا للدفاع إلى دعوى عدم سداد.
5. جدّد العقد في موعده. فالإيجار مستمر بشروطه حتى انقضاء مدة الإنذار.

رفع دعوى الإخلاء

بعد انقضاء مدة الإنذار وعدم إخلاء المستأجر، يرفع المالك دعوى إخلاء أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. ورسم القيد 3.5% من الأجرة السنوية (بحد أدنى 500 درهم وأقصى 20,000 درهم)، ويجب أن يتضمن الملف عقد «إيجاري» وسند الملكية والمستندات الثبوتية والإنذار المُعلن مع ما يثبت الإعلان، وترجمة عربية معتمدة لكل ما ليس بالعربية. وإذا صدر الحكم ولم يُخلِ المستأجر العقار، يجري التنفيذ عبر قسم تنفيذ الأحكام كإجراء مستقل.

مواضيع ذات صلة

• كيف ترفع دعوى إيجارية في مركز فض المنازعات؟
• حقوق المستأجرين لدى المركز
• خدمات الكاتب العدل في دبي
• الترجمة القانونية المعتمدة في دبي