مركز المعرفة · مُحدَّث أغسطس 2026
قانون الإيجارات في دبي 2026: الدليل الكامل
ما يحكم عقد إيجارك في دبي موزّع على خمسة تشريعات لا واحد. هذا ما تقوله كلٌّ منها فعليًا: المُهَل، وشرائح الزيادة، وأسباب الإخلاء، والمواعيد الإجرائية — منقولة عن بوابة تشريعات دبي لا عن مواقع أخرى.
الإجابة المباشرة
تخضع الإيجارات في دبي للقانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم 33 لسنة 2008. وتُقيَّد الزيادة بالمرسوم رقم 43 لسنة 2013 قياسًا على مؤشر الإيجارات. وتُنظر المنازعات أمام مركز فض المنازعات الإيجارية المنشأ بالمرسوم رقم 26 لسنة 2013، وله اختصاص حصري يشمل المناطق الحرة. ومن 26 أغسطس 2026 يضيف القانون رقم 4 لسنة 2026 نظام تصاريح للسكن المشترك.
ولا يوجد «قانون إيجارات جديد لسنة 2026». ما استجدّ في 2026 مذكرة تفسيرية للمادة 34 وقانون السكن المشترك — أما قانون الإيجارات نفسه فلم يُعَد كتابته.
المُهَل في جدول واحد
| الحالة | المدة | السند |
|---|---|---|
| تعديل الأجرة أو أي شرط عند التجديد | 90 يومًا قبل الانتهاء | م 14 |
| الإخلاء لعدم سداد الأجرة | 30 يومًا من الإنذار | م 25/1/أ |
| الإخلاء لمخالفة التزام آخر | 30 يومًا من الإنذار | م 25/1/ح |
| الإخلاء للهدم أو إعادة البناء | 12 شهرًا | م 25/2/أ |
| الإخلاء للترميم الشامل | 12 شهرًا | م 25/2/ب |
| الإخلاء للاستعمال الشخصي | 12 شهرًا | م 25/2/ج |
| الإخلاء لرغبة المالك في البيع | 12 شهرًا | م 25/2/د |
| إنهاء ورثة المستأجر للعقد | 30 يومًا | م 27 |
| حق الأولوية في العودة بعد إعادة البناء | 30 يومًا من الإخطار | م 29 |
أكثر الأخطاء تكرارًا في المحتوى العقاري
تذكر مواقع كثيرة أن المالك الراغب في البيع يكفيه إنذار 90 يومًا. هذا غير صحيح. أسباب الإخلاء الأربعة عند انتهاء العقد تحمل جميعها مدة 12 شهرًا عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل. أما الـ90 يومًا في المادة 14 فشيء آخر تمامًا: إخطار تعديل الشروط أو الأجرة، لا إخطار المغادرة.
زيادة الإيجار — المرسوم 43 لسنة 2013
| موقع الأجرة من متوسط السوق | الحد الأقصى للزيادة |
|---|---|
| أقل بما لا يجاوز 10% | 0% — لا زيادة |
| أقل بنسبة 11% – 20% | 5% |
| أقل بنسبة 21% – 30% | 10% |
| أقل بنسبة 31% – 40% | 15% |
| أقل بأكثر من 40% | 20% |
ويقترن السقف بشرطين: الإخطار قبل 90 يومًا على الأقل من الانتهاء بموجب المادة 14، وتحديد اللجنة للأجرة العادلة عند تعذّر الاتفاق بموجب المادة 13.
متى يجوز الإخلاء؟
أثناء العقد — م 25/1
تسعة أسباب، والعقد يُقطع لأن خللًا وقع.
- عدم سداد الأجرة بعد 30 يومًا من الإنذار
- التأجير من الباطن بغير موافقة كتابية
- الاستعمال غير المشروع أو المخلّ بالآداب
- ترك المحل التجاري 30 يومًا متصلة أو 90 متقطعة
- تغييرات تهدّد السلامة أو إتلاف متعمّد
- استعمال مخالف للغرض المرخّص
- خطر الانهيار بتقرير فني
- أي مخالفة أخرى لم تُصحَّح خلال 30 يومًا من الإنذار
- قرار حكومي بالهدم
عند الانتهاء — م 25/2
أربعة أسباب فقط، ولكلٍّ منها إنذار 12 شهرًا.
- الهدم أو إعادة البناء أو إضافة مبانٍ
- ترميم يتعذّر مع بقاء المستأجر، بتقرير فني
- الاستعمال الشخصي للمالك أو قريبه من الدرجة الأولى، وألا يملك بديلًا مناسبًا
- رغبة المالك في البيع
المادة 26 — قيد مكافحة التحايل
إذا استردّ المالك العقار للاستعمال الشخصي فلا يجوز له تأجيره للغير قبل مضيّ سنتين للعقار السكني وثلاث سنوات لغير السكني. فإن فعل، جاز للمستأجر مطالبة اللجنة بتعويض عادل. ولا يوجد مضاعِف ثابت — تقدّره اللجنة.
القانون رقم (33) لسنة 2008 المعدِّل للقانون رقم (26) لسنة 2007 — بوابة تشريعات دبي.من يلتزم بماذا
على المالك
- تسليم العقار بحالة تسمح بالانتفاع الكامل (م 15)
- الصيانة وإصلاح العيوب المؤثرة على الانتفاع ما لم يُتفق على غير ذلك (م 16)
- الامتناع عن أي تغيير يمنع الانتفاع (م 17)
- تقديم الموافقات اللازمة للأعمال المرخّصة (م 18)
- ردّ التأمين (م 20)
- عدم قطع الخدمات أو التعرّض (م 34)
على المستأجر
- سداد الأجرة في مواعيدها (م 12 و19)
- المحافظة على العقار كالشخص المعتاد (م 19)
- عدم إحداث تغييرات بغير إذن وتراخيص (م 19)
- عدم التأجير من الباطن بغير موافقة كتابية (م 24)
- إعادة العقار كما استلمه عدا الاستهلاك المعتاد (م 21)
- سداد الأجرة طوال النزاع (م 31)
لا وجود لـ«قاعدة الـ2,000 درهم» للصيانة
ستقرأ في مواقع عقارية كثيرة أن المستأجر مسؤول عن الإصلاحات دون 2,000 درهم. لا وجود لهذا الحدّ في القانون رقم 26 لسنة 2007 ولا في غيره. المادة 16 تضع الصيانة على المالك ما لم يُتفق على غير ذلك. وكثير من العقود تضيف حدًّا للإصلاحات البسيطة — غالبًا 500 إلى 1,000 درهم — وهو شرط اتفقت عليه لا قاعدة قانونية، ولا يزيح المادة 16 عن الإصلاحات الإنشائية أو المؤثرة في الصلاحية للسكن.
العقد والتسجيل والتجديد
- مكتوب ومسجَّل. يجب أن يكون العقد مكتوبًا ومسجَّلًا لدى مؤسسة التنظيم العقاري — وهو إيجاري (م 4).
- التجديد التلقائي. إن بقي المستأجر بعد الانتهاء دون اعتراض المالك تجدّد العقد لمدة مماثلة أو لسنة أيّهما أقل وبالشروط ذاتها (م 6).
- البيع لا ينهي الإيجار. انتقال الملكية لا يؤثر في حقّ المستأجر في البقاء للمدة المتفق عليها (م 28).
- الوفاة لا تنهيه. يستمر العقد مع الورثة، ولورثة المستأجر إنهاؤه بإخطار 30 يومًا (م 27).
- المرافق مشمولة. ما لم يُتفق على غير ذلك تشمل الأجرة المسابح والملاعب والصالات والمواقف (م 11).
مركز فض المنازعات — المرسوم 26 لسنة 2013
| المرحلة | المدة |
|---|---|
| الصلح والوساطة | 15 يومًا قابلة للتمديد لمدد مماثلة |
| حكم أول درجة | 30 يومًا من الإحالة، قابلة للتمديد مرة |
| مهلة الاستئناف | 15 يومًا من الحكم أو الإعلان |
| التماس إعادة النظر | 30 يومًا |
| الأحكام دون 100,000 درهم | نهائية — بستة استثناءات |
| تأمين الاستئناف على حكم مالي | 50% من المبلغ المحكوم به |
والاختصاص حصري ويشمل المناطق الحرة، عدا تلك التي لديها لجان قضائية خاصة، وعقود التمويل الإيجاري، وعقود الإيجار طويلة الأمد المسجّلة. ومنذ 2019 يشمل كذلك منازعات الملكية العقارية المشتركة بموجب القانون رقم 6 لسنة 2019.
ما الذي استجدّ فعلًا في 2026
تفسير رسمي للمادة 34
مذكرة تفسيرية صادرة في 8 مارس 2026 تحدّد معنى «إزالة التعرض» و«إثبات الحالة»، وتؤكد أن لشرطة دبي إلزام المالك بالكفّ عن قطع الخدمات وتحرير المحضر دون أمر قضائي.
حماية المستأجرتنظيم السكن المشترك
القانون رقم 4 لسنة 2026 يستحدث تصاريح بلدية دبي ومعايير الإشغال وسجلًا لدى الدائرة ومنعًا تامًا لتأجير الساكن من الباطن. يسري في 26 أغسطس 2026.
المُلّاك والمشغّلونوما لم يتغيّر
لم يُعَد كتابة قانون الإيجارات. المُهَل وأسباب الإخلاء وشرائح الزيادة واختصاص المركز كما هي. فتعامل بحذر مع عناوين «قانون إيجارات جديد 2026».
سياقعرفت النص — والآن طبّقه على حالتك
معرفة ما تقوله المادة 25 شيء، ومعرفة أي دعوى ترفع وما يحتاجه ملفك وما يجب ترجمته شيء آخر. وهذا الجزء نتولّاه.
أسئلة شائعة
هل صدر قانون إيجارات جديد في دبي 2026؟
ليس بديلًا لقانون الإيجارات. ما زال القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون 33 لسنة 2008 هو الحاكم. الجديد في 2026 هو القانون رقم 4 لسنة 2026 للسكن المشترك الساري في 26 أغسطس 2026، ومذكرة تفسيرية رسمية للمادة 34 صدرت في مارس 2026.
كم يجوز للمالك رفع الأجرة؟
بحسب الفرق بين أجرتك ومتوسط السوق للوحدات المماثلة: لا زيادة ضمن 10%، و5% لـ11–20%، و10% لـ21–30%، و15% لـ31–40%، و20% لما يزيد على 40%. وكل زيادة تحتاج إخطارًا قبل 90 يومًا.
ما مدة الإنذار للإخلاء عند انتهاء العقد؟
اثنا عشر شهرًا عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل، لأسباب المادة 25/2 الأربعة كلها — ومنها البيع. والمدة الأقصر لا تصحّ لمجرد شيوعها في التعامل.
هل يجوز الإخلاء لعدم سداد الأجرة؟
نعم، لكن بعد إنذار وانتظار 30 يومًا دون سداد (م 25/1/أ)، ثم استصدار حكم من المركز. ولا يجوز للمالك إخلاؤك بنفسه ولا تغيير الأقفال ولا قطع الخدمات لتحقيق ذلك.
ماذا لو بيع العقار؟
تحميك المادة 28: انتقال الملكية لا يؤثر في حقّك في البقاء للمدة المتفق عليها مع المالك السابق. والمالك الجديد الراغب في الحيازة عليه توجيه إنذار جديد بمدة 12 شهرًا.
هل يتجدّد عقدي تلقائيًا؟
بموجب المادة 6، إن بقيت في العقار بعد الانتهاء ولم يعترض المالك تجدّد العقد بالشروط ذاتها لمدة مماثلة أو لسنة، أيّهما أقل.
من يدفع تكاليف الصيانة؟
المادة 16 تضع الصيانة وإصلاح العيوب المؤثرة في انتفاعك على المالك ما لم يُتفق على غير ذلك. ولا يوجد حدّ قانوني بـ2,000 درهم — وهي مقولة شائعة لا سند لها.
هل أوقف السداد أثناء النزاع؟
لا. المادة 31 صريحة بأن رفع الدعوى لا يعفي المستأجر من سداد الأجرة طوال الإجراءات. وإن رفض المالك الاستلام فأودِعها لدى المركز عبر خدمة العرض والإيداع.
هل يسري القانون في المناطق الحرة؟
المرسوم 43 لسنة 2013 بشأن الزيادة يسري في الإمارة كلها بما فيها المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة ومنها مركز دبي المالي العالمي. واختصاص المركز يشمل المناطق الحرة أيضًا، عدا التي لديها لجان قضائية خاصة بها.
هل عقدي صحيح إن لم يُسجَّل في إيجاري؟
المادة 4 توجب التسجيل لدى مؤسسة التنظيم العقاري. وعمليًا يجعل غيابُ التسجيل التنفيذَ أصعب، لكنه لا يتركك بلا سبيل: يمكن تسجيل الدعوى لدى المركز بإضافة طلب إثبات العلاقة الإيجارية برسم 500 درهم.
هل يمكن استئناف حكم المركز؟
في بعض الحالات فقط. الأحكام دون 100,000 درهم نهائية إلا في ست حالات، من بينها أحكام الإخلاء. وحيث يجوز الاستئناف فمهلته 15 يومًا، وعلى المستأنف في الحكم المالي إيداع 50% من المبلغ المحكوم به.
أين أقرأ النصوص بنفسي؟
تنشر بوابة تشريعات دبي على dlp.dubai.gov.ae النصوص الكاملة للقانون 26/2007 والقانون 33/2008 والمرسومين 26/2013 و43/2013 بالعربية والإنجليزية. وينشر مركز فض المنازعات الإيجارية جدول رسومه ومتطلبات خدماته على rdc.gov.ae.
اقرأ أيضًا
إخلاء مسؤولية. معلومات عامة عن تشريعات الإيجار في دبي وليست استشارة قانونية. التشريعات منقولة عن بوابة تشريعات دبي والإجراءات عن مركز فض المنازعات الإيجارية وفق المنشور حتى تاريخ الكتابة. شركة توثيق للخدمات المؤسسية والترجمة القانونية ذ.م.م مزوّد خدمات دعم قانوني، وليست مكتب محاماة ولا جهة حكومية.