المادة 25/2 · الكاتب العدل
إنذار الإخلاء في دبي: قاعدة الـ12 شهرًا التي يخطئ فيها المُلّاك
الإخلاء عند انتهاء العقد يستوجب إنذارًا مدته اثنا عشر شهرًا، يُوجَّه عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل، ولأربعة أسباب حصرًا. أما «90 يومًا إذا أراد المالك البيع» فلا وجود له في القانون.
الإجابة المباشرة
لإخلاء المستأجر عند انتهاء العقد في دبي، على المالك توجيه إنذار قبل اثني عشر شهرًا على الأقل، عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل، مستندًا إلى أحد أربعة أسباب: الهدم أو إعادة البناء؛ أو ترميم شامل يتعذّر مع بقاء المستأجر بتقرير فني؛ أو الاستعمال الشخصي للمالك أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى وألا يملك بديلًا مناسبًا؛ أو رغبته في بيع العقار.
أما مدة التسعين يومًا فهي المادة 14 — إخطار تعديل شروط العقد أو الأجرة عند التجديد، وليست مدة إخلاء.
الأسباب الأربعة ولا غيرها
صحيحة عند انتهاء العقد
- الهدم أو إعادة البناء أو إضافة مبانٍ
- ترميم شامل يتعذّر مع بقاء المستأجر، بتقرير فني
- الاستعمال الشخصي للمالك أو قريبه من الدرجة الأولى، وألا يملك بديلًا مناسبًا
- رغبة المالك في بيع العقار
غير صحيحة
- «أريد أجرة أعلى»
- «لديّ مستأجر أفضل»
- إنذار بمدة 90 يومًا بسبب البيع
- إنذار عبر واتساب أو البريد الإلكتروني
- الاستعمال الشخصي مع امتلاك المالك بديلًا مناسبًا
الخطأ الذي انتشر في المحتوى العقاري
تذكر مواقع كثيرة أن المالك الراغب في البيع يكفيه إنذار 90 يومًا. لا وجود لهذا النص. فأسباب المادة 25/2 الأربعة تحمل جميعها مدة اثني عشر شهرًا. وإن وصلك إنذار بمدة 90 يومًا بسبب البيع فافحصه قبل أن تبني عليه أي قرار.
ما الذي يتضمّنه الإنذار الصحيح
- السبب المحدّد الذي يستند إليه، ويمكن ردّه إلى المادة 25/2
- تاريخ إخلاء واضح بعد اثني عشر شهرًا على الأقل من الإعلان الصحيح
- الإعلان عبر الكاتب العدل مع محضر الإعلان، أو البريد المسجّل مع الإيصال
- عند الاستعمال الشخصي: بيان موقف المالك من امتلاك بديل
- عند الترميم: التقرير الفني
إن بيع العقار أثناء سريان الإنذار
يؤكد المركز جواز بيع العقار خلال مدة إنذار الإخلاء. لكن بموجب المادة 28 يستمر عقدك، وعلى المالك الجديد توجيه إنذار جديد إن أراد الحيازة.
ماذا تفعل إن وصلك إنذار
- 1
سجّل طريقة الإعلان وتاريخه
هما ما يحسم الصحة قبل أي نقاش في السبب. احتفظ بالمظروف أو محضر الكاتب العدل أو إيصال البريد المسجّل.
- 2
حدّد السبب
إن لم يطابق أحد الأسباب الأربعة، أو كانت المدة أقصر، فالإنذار معيب.
- 3
استمر في سداد الأجرة
المادة 31 توجب ذلك طوال الإجراءات. والامتناع يمنح المالك سببًا مستقلًا.
- 4
ردّ، وارفع الدعوى عند اللزوم
بالطعن أمام المركز مرفقًا الإنذار والعقد وسجل السداد والترجمة العربية المعتمدة.
افحص الإنذار قبل أن تتحرّك
أرسل لنا الإنذار والعقد ونخبرك بما يحتاجه الملف للطعن فيه وما يجب ترجمته إلى العربية.
أسئلة شائعة
كم مدة إنذار الإخلاء عند انتهاء العقد؟
اثنا عشر شهرًا، عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل، لجميع أسباب المادة 25/2 الأربعة.
هل تكفي 90 يومًا إذا كان المالك يبيع؟
لا. البيع أحد الأسباب الأربعة التي تحمل مدة اثني عشر شهرًا. أما التسعون يومًا فهي مدة المادة 14 لتعديل الأجرة أو الشروط.
هل يصحّ الإنذار عبر واتساب؟
لا. الإنذار إخطار كتابي يُوجَّه عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. وواتساب دليل إثبات لا وسيلة إعلان.
المالك يقول إنه يريده لاستعماله الشخصي.
هذا السبب يشترط ألا يملك المالك عقارًا بديلًا مناسبًا، ويستتبع قيد المادة 26: لا يجوز تأجيره للغير قبل سنتين للسكني وثلاث لغير السكني، وإلا جاز لك طلب تعويض عادل.
انتهى عقدي ولم يصلني إنذار.
بموجب المادة 6 يتجدّد العقد تلقائيًا بالشروط ذاتها لمدة مماثلة أو لسنة أيّهما أقل، إن بقيت دون اعتراض المالك.
هل يمكن استئناف حكم الإخلاء؟
نعم. أحكام الإخلاء من الاستثناءات على قاعدة نهائية ما يقلّ عن 100,000 درهم، فهي قابلة للاستئناف أيًا كانت القيمة خلال 15 يومًا.
هل يجوز قطع الخدمات أثناء سريان الإنذار؟
لا. المادة 34 تمنع ذلك، والمذكرة التفسيرية الصادرة في مارس 2026 تؤكد أن شرطة دبي تستطيع إلزام المالك بالكفّ وتحرير المحضر دون أمر قضائي مسبق.
هل تقدّمون استشارة قانونية في الإنذار؟
لا. نفحص الملف أمام المتطلبات المنشورة، ونُعدّ المستندات ونترجمها ونتولّى التقديم. ولسنا مكتب محاماة ولا نترافع.
اقرأ أيضًا
إخلاء مسؤولية. معلومات عامة وليست استشارة قانونية. التشريعات عن بوابة تشريعات دبي والإجراءات عن مركز فض المنازعات الإيجارية وفق المنشور حتى تاريخ الكتابة. شركة توثيق للخدمات المؤسسية والترجمة القانونية ذ.م.م مزوّد خدمات دعم قانوني، وليست مكتب محاماة ولا جهة حكومية.