المادة 25/1/أ · أمر الأداء · التنفيذ
المستأجر لا يدفع الإيجار: ماذا يفعل المالك في دبي؟
إنذار قانوني، ثم ثلاثون يومًا، ثم دعوى. هذا هو الطريق الوحيد — وكل اختصار له (قطع الخدمات، تغيير الأقفال، الإخلاء بالذات) يحوّلك من مدّعٍ إلى مدّعى عليه.
الإجابة المباشرة
وجّه إنذارًا عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل، وانتظر ثلاثين يومًا، ثم ارفع الدعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. فالمادة 25/1/أ تجعل عدم سداد الأجرة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ إعلان الإنذار سببًا للإخلاء أثناء سريان العقد، ويمكن الجمع بين طلب الإخلاء وطلب المبالغ المستحقة في الدعوى نفسها.
ومتى توافرت شروطه، فمسار أمر الأداء أسرع للمطالبة المالية.
مسار أمر الأداء
خدمة يقدّمها المركز ضمن الأوامر الوقتية والمستعجلة، ويصدرها قاضي الأمور المستعجلة. شروطه ومستنداته محدّدة:
الشرط الإجرائي
- إعلان المدين عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل
- ثم انقضاء خمسة أيام
المستندات
- أحدث عقد إيجار مع ترجمته العربية
- ما يثبت الدَّين كتابةً
- ما يثبت موطن المدين
- ما يثبت الإعلان والاستلام
إضافية
- مذكرة ارتجاع الشيك
- إقرار بصحة المطالبة
- الهوية أو الرخصة التجارية
- خطاب بنكي بالآيبان
ثلاثة تصرّفات تُفقدك موقفك
قطع الكهرباء أو الماء — محظور بالمادة 34، وشرطة دبي تستطيع إلزامك بالكفّ وتحرير محضر دون أمر قضائي بموجب المذكرة التفسيرية الصادرة في مارس 2026. وتغيير الأقفال — تعرّض محظور بالنص ذاته. والاكتفاء برسالة واتساب كإنذار — لا تبدأ بها مدة الثلاثين يومًا أصلًا.
الشيك المرتجع
ارتجاع شيك الإيجار من أكثر صور عدم السداد شيوعًا. احتفظ بالشيك ومذكرة الارتجاع البنكية، فهما مستندان صريحان في ملف أمر الأداء وفي الدعوى الابتدائية معًا. ولا يغني ارتجاع الشيك عن الإنذار القانوني إذا كنت تطلب الإخلاء.
مسار الدعوى
- 1
الإنذار
يُصاغ الإنذار بتحديد المبالغ المستحقة والمدة والمطالبة بالسداد، ويُعلن عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل.
- 2
ثلاثون يومًا
تُحسب من تاريخ الإعلان الصحيح. ويؤكّد المركز أن مضيّ شهر على الإخطار شرط لقبول الدعوى.
- 3
الدعوى
يمكن الجمع بين المطالبة بالأجرة والإخلاء. الرسم 3.5% من القيمة الإيجارية السنوية بحد أدنى 500 وأقصى 20,000 درهم.
- 4
الصلح أو الحكم
مرحلة الصلح 15 يومًا ويُردّ نصف الرسم عند التسوية، وإلا فحكم أول درجة خلال 30 يومًا من الإحالة.
- 5
التنفيذ
ملف التنفيذ بعد 15 يومًا. ولا رسم على تنفيذ المطالبات المالية، وتتوفر أدوات الحجز ومنع السفر وأمر الضبط والتقسيط.
ابدأ بالإنذار الصحيح
أرسل لنا العقد وسجل السداد والشيكات، ونصيغ الإنذار ونجهّز الملف مترجمًا ونقدّم الدعوى ونتابع التنفيذ.
أسئلة شائعة
كم أنتظر قبل رفع الدعوى؟
ثلاثون يومًا من تاريخ إعلان الإنذار. ويؤكد المركز أن مضيّ شهر على إخطار المستأجر شرط لقبول الدعوى.
هل أطلب الإخلاء والأجرة معًا؟
نعم، ويُفضَّل. والمادة 31 تُبقي التزام المستأجر بسداد الأجرة قائمًا طوال الإجراءات وحتى تنفيذ الحكم.
ما الفرق بين أمر الأداء والدعوى الابتدائية؟
أمر الأداء مسار موجز للمطالبة المالية يصدره قاضي الأمور المستعجلة، ويشترط إعلان المدين ثم خمسة أيام ومستندات محدّدة. أما الدعوى الابتدائية فهي المسار المعتاد، وهي اللازمة إذا كنت تطلب الإخلاء أيضًا.
المستأجر يعرض السداد على أقساط.
يمكن توثيق ذلك في اتفاق صلح أمام المركز، ويكون قابلًا للتنفيذ كالحكم. كما يتيح نظام التنفيذ إنشاء خطط سداد وتقسيط إلكترونيًا.
هل يجوز لي الاحتفاظ بالتأمين مقابل المتأخرات؟
التأمين مخصّص لضمان صيانة العقار بموجب المادة 20، لا لسداد الأجرة. والخصم منه يحتاج سندًا ومستندات، ولا يُغني عن المطالبة القضائية بالمتأخرات.
المستأجر غادر الدولة. هل تسقط المطالبة؟
لا. تُرفع الدعوى ويُعلَن وفق قواعد الإعلان، وأدوات التنفيذ تشمل الحجز ومنع السفر وأمر الضبط عند توافر شروطها.
كم يكلّفني التنفيذ؟
لا رسم على تنفيذ المطالبات المالية. أما تنفيذ الإخلاء فرسمه 1% من الأجرة السنوية بحد أقصى 5,000 درهم.
هل توثيق تصيغ الإنذار؟
نعم — نُعدّ صياغة الإنذار ونجهّزه للتوثيق لدى الكاتب العدل، ونترجم المستندات ترجمة معتمدة، ونقدّم الدعوى ونتابعها. ولسنا مكتب محاماة ولا نقدّم استشارة قانونية ولا نترافع.
اقرأ أيضًا
إخلاء مسؤولية. معلومات عامة وليست استشارة قانونية. التشريعات عن بوابة تشريعات دبي والإجراءات والرسوم عن مركز فض المنازعات الإيجارية وفق المنشور حتى تاريخ الكتابة. شركة توثيق للخدمات المؤسسية والترجمة القانونية ذ.م.م مزوّد خدمات دعم قانوني، وليست مكتب محاماة ولا جهة حكومية.