المادة 25 · الإنذار · التنفيذ
حقوق المالك في دبي: استرداد الأجرة والإخلاء والتنفيذ
القانون يمنح المالك مسارات واضحة لتحصيل أجرته واسترداد عقاره — لكنه يشترط عليه الطريق الشكلي بدقّة. أغلب دعاوى المُلّاك لا تسقط لضعف الحق، بل لخطأ في الإنذار أو نقص في الملف.
الإجابة المباشرة
يحقّ للمالك تحصيل الأجرة، والإخلاء أثناء المدة لأحد أسباب المادة 25/1 بعد إنذار ومهلة 30 يومًا، والإخلاء عند انتهاء العقد لأحد أربعة أسباب بإنذار مدته 12 شهرًا عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل، وزيادة الأجرة ضمن شرائح المرسوم 43 بإخطار 90 يومًا، ثم تنفيذ الحكم عبر إدارة التنفيذ بالمركز.
وما لا يجوز له: قطع الخدمات، أو تغيير الأقفال، أو إخراج المستأجر بنفسه. هذه طرق تحوّل دعواك القوية إلى دعوى تدافع فيها.
متى يجوز الإخلاء؟
أثناء سريان العقد — المادة 25/1
تسعة أسباب، أبرزها عمليًا:
- عدم سداد الأجرة خلال 30 يومًا من الإنذار
- التأجير من الباطن بغير موافقة كتابية
- استعمال العقار لغرض غير مشروع أو مخلّ بالآداب
- ترك المحل التجاري دون سبب 30 يومًا متصلة أو 90 متقطعة
- إحداث تغيير يهدّد السلامة أو إتلاف متعمّد
- مخالفة أي التزام تعاقدي ولم يُصحَّح خلال 30 يومًا من الإنذار
عند انتهاء العقد — المادة 25/2
أربعة أسباب حصرًا، ولكلٍّ منها إنذار 12 شهرًا:
- الهدم أو إعادة البناء أو إضافة مبانٍ
- ترميم شامل يتعذّر مع بقاء المستأجر، بتقرير فني
- الاستعمال الشخصي للمالك أو لأقاربه من الدرجة الأولى، وألا يملك بديلًا مناسبًا
- رغبة المالك في بيع العقار
قيد المادة 26 على الإخلاء للاستعمال الشخصي
إذا استردّ المالك العقار للاستعمال الشخصي فلا يجوز له تأجيره للغير قبل مضيّ سنتين للسكني وثلاث سنوات لغير السكني، وإلا جاز للمستأجر مطالبة المركز بتعويض عادل. ولا يوجد مقدار ثابت للتعويض — يقدّره المركز.
مسارات المالك عمليًا
عدم سداد الأجرة
إنذار صحيح ثم 30 يومًا ثم الدعوى. ويمكن سلوك مسار أمر الأداء حيث تتوافر شروطه.
دعوى الإخلاء
صياغة الإنذار وإعلانه عبر الكاتب العدل، ثم تقديم الدعوى بالسبب الصحيح من المادة 25.
تنفيذ الحكم
الحكم بداية مرحلة لا نهايتها: حجز، منع سفر، أمر ضبط، تقسيط، وإخلاء بالقوة عند اللزوم.
الصلح
15 يومًا، ونصف الرسم القضائي يُردّ عند الصلح، والاتفاق قابل للتنفيذ كالحكم.
شهادة حسن السيرة الإيجارية
خدمة إلكترونية للاستعلام عن السجل الإيجاري لمستأجر محتمل قبل التعاقد.
مشاكل إيجاري
مستأجر غادر دون إلغاء التسجيل فتعذّر إعادة التأجير — لذلك مسار أمام المركز.
الإنذار: حيث تُربح الدعوى أو تُخسر
- 1
الشكل قبل المضمون
الإنذار المعتبر قانونًا هو ما وُجّه عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. رسائل واتساب والبريد الإلكتروني أدلة إثبات، لا إنذارات.
- 2
السبب الصحيح
يجب أن يستند الإنذار إلى سبب من أسباب المادة 25 بعينه. الخلط بين أسباب أثناء المدة وأسباب انتهاء العقد أكثر أسباب الرفض شيوعًا.
- 3
المدة كاملة
30 يومًا لأسباب المادة 25/1، و12 شهرًا لأسباب المادة 25/2. ولا تبدأ المدة إلا من تاريخ الإعلان الصحيح.
- 4
إثبات الإعلان
محضر إعلان الكاتب العدل أو إيصال البريد المسجّل مستند أساسي في ملف دعاوى الإخلاء.
- 5
الملف بالعربية
كل مستند بغير العربية يحتاج ترجمة معتمدة قبل قبوله لدى المركز.
هل يجوز بيع العقار أثناء سريان إنذار الإخلاء؟
نعم — يوضح المركز أنه لا يوجد مانع قانوني من بيع العقار خلال مدة إنذار الإخلاء. غير أن المالك الجديد إن أراد الإخلاء وجب عليه توجيه إنذار قانوني جديد.
لا تخسر دعوى قوية بإنذار خاطئ
أرسل لنا العقد وبيانات المستأجر وما جرى، ونحدّد السبب القانوني الصحيح ونصيغ الإنذار ونجهّز الملف مترجمًا ونقدّمه.
أسئلة شائعة
المستأجر لم يدفع. هل أخليه مباشرة؟
لا. عليك توجيه إنذار قانوني عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل، ثم انتظار 30 يومًا، ثم رفع الدعوى أمام المركز. والإخلاء يتم بحكم وتنفيذ، لا بفعلك.
هل يمكنني قطع الكهرباء لإجباره على الدفع؟
لا. المادة 34 تمنع قطع الخدمات أو التعرّض للمستأجر، والمذكرة التفسيرية الصادرة في مارس 2026 تخوّل شرطة دبي إلزامك بالكفّ وتحرير محضر دون أمر قضائي مسبق. والنتيجة العملية أن دين الأجرة يبقى قائمًا وتُضاف إليه دعوى تعويض ضدك.
أريد العقار لاستعمالي الشخصي. ما الإجراء؟
إنذار مدته 12 شهرًا عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل، وألا تملك عقارًا بديلًا مناسبًا. وبعد الاسترداد لا يجوز تأجيره للغير قبل سنتين (ثلاث لغير السكني)، وإلا جاز للمستأجر طلب تعويض.
كم يستغرق الحصول على حكم؟
مرحلة الصلح 15 يومًا قابلة للتمديد، وحكم أول درجة خلال 30 يومًا من الإحالة قابلة للتمديد مرة. ولا أحد يستطيع أن يعدك بتاريخ محدّد.
حصلت على حكم ولم ينفّذ المستأجر. ماذا بعد؟
افتح ملف تنفيذ بعد 15 يومًا من الحكم أو من الإعلان. وأدوات التنفيذ تشمل الحجز والتقسيط ومنع السفر وأمر الضبط. ورسم تنفيذ الإخلاء 1% من الأجرة السنوية بحد أقصى 5,000 درهم.
هل أستطيع رفع الأجرة عند التجديد؟
ضمن شرائح المرسوم 43 لسنة 2013 فقط، وبإخطار قبل 90 يومًا من انتهاء العقد. وإن كانت الأجرة الحالية ضمن 10% من متوسط السوق فلا زيادة.
المستأجر يرفض إلغاء إيجاري بعد مغادرته.
هذا نزاع يُعرض على المركز. واحتفظ بمحضر التسليم وصور العقار وتاريخ المغادرة — وهي ما يثبت انتهاء الشغل فعليًا.
هل توثيق تترافع عني؟
لا. نُعدّ المستندات ونصيغ الإنذارات ونترجمها ترجمة معتمدة ونتولّى التقديم والمتابعة والتنفيذ إجرائيًا. ولسنا مكتب محاماة ولا نقدّم استشارة قانونية ولا نمثّلك في الجلسات.
اقرأ أيضًا
إخلاء مسؤولية. معلومات عامة وليست استشارة قانونية. التشريعات عن بوابة تشريعات دبي والإجراءات عن مركز فض المنازعات الإيجارية وفق المنشور حتى تاريخ الكتابة. شركة توثيق للخدمات المؤسسية والترجمة القانونية ذ.م.م مزوّد خدمات دعم قانوني، وليست مكتب محاماة ولا جهة حكومية.