المادتان 16 و17
المالك يرفض الصيانة؟ نزاع الصيانة في دبي
المادة 16 تضع الصيانة وإصلاح العيوب المؤثرة في انتفاعك على المالك ما لم يُتفق على غير ذلك. أما «قاعدة الـ2,000 درهم» الشائعة فلا وجود لها في القانون إطلاقًا.
الإجابة المباشرة
بموجب المادة 16 يكون المؤجّر مسؤولًا طوال مدة العقد عن صيانة العقار وعن إصلاح أي خلل أو عيب يؤثر في انتفاع المستأجر المقصود به، ما لم يُتفق على غير ذلك. ويصوغها مركز فض المنازعات الإيجارية بالمعنى ذاته: الصيانة اللازمة المؤثرة في انتفاع المستأجر مسؤولية المالك، وغير الجوهرية منها تقع عادةً على المستأجر. وعند الامتناع فالمسار طلب أمام المركز — برسم 500 درهم إذا كان غير محدّد القيمة.
القانون رقم 26 لسنة 2007 — المادتان 16 و17
المادة 16: يلتزم المؤجّر خلال مدة العقد بأعمال صيانة العقار وبإصلاح ما يلحقه من خلل أو عيب يؤثر في انتفاع المستأجر به، ما لم يُتفق على خلاف ذلك. والمادة 17: لا يجوز للمؤجّر إجراء أي تغيير يمنع الانتفاع الكامل، ويكون مسؤولًا عن العيوب التي لم يتسبّب فيها المستأجر.
المصدر: بوابة تشريعات دبي — القانون رقم (26) لسنة 2007.لا وجود لقاعدة الـ2,000 درهم
ستقرأ في مواقع عقارية كثيرة أن المستأجر مسؤول عن الإصلاحات دون 2,000 درهم. لا وجود لهذا الحدّ في القانون رقم 26 لسنة 2007 ولا في غيره. وكثير من العقود تضيف حدًّا للإصلاحات البسيطة — غالبًا 500 إلى 1,000 درهم — وهو شرط اتفقت عليه لا قاعدة قانونية، ولا يزيح المادة 16 عن الإصلاحات الإنشائية أو المؤثرة في صلاحية العقار للسكن.
من يتحمّل ماذا عمليًا
على المالك
- الإصلاحات الإنشائية وهيكل المبنى
- العيوب التي تمنع الانتفاع المقصود بالعقار
- ما لم ينقله العقد إليك نقلًا صحيحًا
- النظافة الشاملة عند نهاية العقد وفق المركز
- تسليم العقار بحالة تسمح بالانتفاع (م 15)
على المستأجر
- الصيانة غير الجوهرية والتجميلية
- استعمال العقار كما يفعل الشخص المعتاد (م 19)
- ما تسبّبت فيه من ضرر يجاوز الاستهلاك المعتاد (م 21)
- أي حدّ للإصلاحات البسيطة نصّ عليه عقدك — في حدوده
ماذا تفعل عند رفض الإصلاح
- 1
بلّغ كتابةً واحتفظ بالسجل
صور وفيديو مؤرَّخة وطلب مكتوب. وواتساب والبريد الإلكتروني مقبولان دليلًا متى أُقرّ بالاستلام.
- 2
استمر في سداد الأجرة
المادة 31 توجب ذلك طوال أي نزاع. وحبس الأجرة يحوّل مطالبتك بالصيانة إلى دعوى إخلاء ضدك.
- 3
وجّه إنذارًا رسميًا
عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل، بمهلة محدّدة لإنجاز الأعمال.
- 4
ارفع الطلب أمام المركز
طلب صيانة غير محدّد القيمة رسمه 500 درهم. وحيث تحتاج موافقات يحتجزها المالك، فرسم إلزامه بتسليم المستندات 500 درهم أيضًا.
- 5
وإن قُطعت الخدمات فهي دعوى أخرى
قطع الخدمات ليس تقصيرًا في الصيانة بل تعرّض محظور بالمادة 34، وله مسار الشرطة.
إن احتجت موافقات يرفض المالك تقديمها
إرشاد المركز أن يقيم المستأجر دعوى بإلزام المالك بتقديم المستندات، مع إثبات أن الأعمال لا تمسّ الهيكل. وتدعم المادة 18 ذلك متى كان لدى المستأجر مستندات رسمية تستلزم تلك الموافقات.
الملف الموثّق يكسب
أرسل لنا الصور والعقد والمراسلات، ونحدّد الطلب المناسب وما ينقصك وما يجب ترجمته إلى العربية.
أسئلة شائعة
من المسؤول عن الصيانة في دبي؟
المادة 16 تضع الصيانة وإصلاح العيوب المؤثرة في انتفاعك على المالك ما لم يُتفق على غير ذلك. ويصوغها المركز بالمعنى نفسه: اللازمة المؤثرة في الانتفاع على المالك، وغير الجوهرية عادةً على المستأجر.
هل قاعدة الـ2,000 درهم حقيقية؟
لا. لا وجود لها في تشريعات الإيجار بدبي. والحدود التعاقدية بين 500 و1,000 درهم شائعة، لكنها شروط عقدية لا تزيح المادة 16 عن الإصلاحات الإنشائية أو المؤثرة في صلاحية السكن.
تعطّل التكييف في الصيف والمالك يتجاهلني.
وثّق بأدلة مؤرَّخة، واطلب الإصلاح كتابةً، واستمر في سداد الأجرة، ووجّه إنذارًا رسميًا. وإن لم يُعالَج فارفع الطلب أمام المركز — وطلب الصيانة غير محدّد القيمة رسمه 500 درهم.
هل أُصلح على حسابي وأخصم من الأجرة؟
خطر. الخصم من طرف واحد قد يُوصف بأنه عدم سداد، والمادة 25/1/أ تجعل عدم السداد بعد 30 يومًا من الإنذار سببًا للإخلاء. ادفع الأجرة، وطالِب بالتكلفة في مسار مستقل.
وماذا لو قطع المالك الماء بدل إصلاحه؟
هذا ليس صيانة بل تعرّض تحظره المادة 34 — والمذكرة التفسيرية الصادرة في مارس 2026 تؤكّد أن شرطة دبي تستطيع إلزامه بالكفّ وتحرير المحضر دون أمر قضائي مسبق.
من ينظّف العقار عند النهاية؟
يذكر المركز أن النظافة الشاملة مسؤولية المالك، وأن المستأجر يستردّ التأمين عند إعادة العقار بحالته الأصلية.
هل يعلو عقدي على المادة 16؟
المادة 16 تسري «ما لم يُتفق على خلاف ذلك»، فيمكن للعقد نقل بعض المسؤولية. لكن الشرط ليس مطلقًا: فهو لا يحوّل عيبًا إنشائيًا أو مؤثرًا في صلاحية السكن إلى عبء على المستأجر، ويمكن عرضه على المركز.
كم تكلفة دعوى الصيانة؟
طلب الصيانة غير محدّد القيمة 500 درهم، وإلزام المالك بتقديم مستندات 500 درهم، إضافة إلى رسوم الإعلان والمعرفة والابتكار المعتادة.
اقرأ أيضًا
إخلاء مسؤولية. معلومات عامة وليست استشارة قانونية. التشريعات عن بوابة تشريعات دبي والإجراءات عن مركز فض المنازعات الإيجارية وفق المنشور حتى تاريخ الكتابة. شركة توثيق للخدمات المؤسسية والترجمة القانونية ذ.م.م مزوّد خدمات دعم قانوني، وليست مكتب محاماة ولا جهة حكومية.